Jums taippat gali patikti...
Klausyk NNP.LT
Vičitos (Kanzaso valstija, JAV) nekilnojamojo turto vystytojai ragina miestą ir toliau taikyti finansines skatinimo priemones miesto centre. Lietuvos skaitytojui tai yra pasaulio nekilnojamojo turto rinkos naujiena apie savivaldybių vaidmenį finansuojant brangius urbanistinius projektus: vystytojai teigia, kad be tokių priemonių bankai ir kiti finansuotojai nėra linkę skolinti daugiabučių bei viešbučių statybai. Rugsėjo 26 d. paskelbtoje „Wichita Business Journal“ analizėje nurodoma, kad projektų finansuotojams svarbios mokestinės lengvatos ir subsidijos, tarp jų – mokesčių padidėjimo finansavimas, vadinamas TIF, bei IRB priemonės. Diskusija vyksta tuo metu, kai Vičita jau yra patvirtinusi naują dešimties metų centro plėtros programą ir atskirus 2027 metų TIF potvarkius.
Nuo 2010 metų – 1 935 būstai ir 2 mlrd. JAV dolerių
Vičitos centro gaivinimo rezultatai yra pagrindinis argumentas tęsti finansines priemones. „Greater Wichita Partnership“ 2026 metų ataskaita rodo, kad nuo 2010 metais priimto miesto centro pagrindinio plano pradžios iki 2026 metų centrinėje miesto dalyje pastatyti 1 935 nauji gyvenamieji būstai. Per tą patį laikotarpį viešųjų ir privačių investicijų suma pasiekė 2 mlrd. JAV dolerių. Šie rodikliai apima šešiolikos metų laikotarpį nuo ankstesnio plano priėmimo iki 2026 metų, todėl jie nėra vieno projekto ar vienų statybų metų rezultatas. Vystytojams tai yra jau įvykusios centro transformacijos mastą rodantis skaičius, o miestui – pagrindas spręsti, ar finansinę paramą taikyti ir tolesniems projektams.
Iki 2026 metų pasiektas 1 935 būstų skaičius taip pat leidžia palyginti ankstesnio laikotarpio rezultatą su naujuoju tikslu. Ankstesnio plano laikotarpiu centre atsirado beveik 2 000 būstų, o naujojoje programoje iki 2035 metų numatoma įrengti daugiau nei 5 000. Taigi būsimas tikslas yra daugiau nei du su puse karto didesnis už nuo 2010 metų pastatytų būstų skaičių. Vis dėlto 2 mlrd. JAV dolerių investicijų suma jungia viešąsias ir privačias lėšas, todėl ji savaime nereiškia, kad visa ši suma buvo skirta vien gyvenamajai statybai ar vien savivaldybės paramai. Ji apibūdina platesnę centro atnaujinimo apimtį.
Iki 2035 metų planuojama daugiau kaip 5 000 būstų
2026 metų birželį Vičitos miesto taryba penkiais balsais prieš du patvirtino dešimties metų „Downtown Wichita Action Plan“ – miesto centro veiksmų planą, parengtą kartu su urbanistikos bendrove „Sasaki“. Vičitos miesto ir miesto centro planuotojų paskelbtoje informacijoje nurodoma, kad dokumente įrašyta 17 strategijų ir daugiau kaip 100 konkrečių veiksmų. Vienas kiekybiškai aiškiausių tikslų – iki 2035 metų įrengti daugiau nei 5 000 naujų gyvenamųjų būstų. Tarybos balsavimas reiškia, kad planas yra patvirtintas politinis sprendimas, tačiau 5 000 būstų skaičius tebėra ateities siekis, o ne jau pastatytų objektų rezultatas.
Dešimties metų planas tiesiogiai susieja dabartinę diskusiją apie paskatas su numatomu statybų mastu. Nuo 2026 iki 2035 metų likęs laikotarpis turi apimti daugiau nei 5 000 būstų įrengimą, o tai gerokai viršija 1 935 būstų rezultatą, sukauptą nuo 2010 metų. Plane numatytos 17 strategijų ir daugiau kaip 100 veiksmų rodo, kad būsto tikslas nėra pateiktas kaip atskiras vienos statybvietės pažadas. Tačiau pateikta medžiaga nenurodo, kiek iš planuojamų būstų būtų nuomojami, parduodami ar kuriuose konkrečiuose centro kvartaluose jie turėtų atsirasti.
Užimtumas viršija 95 proc.
Vičitos centro būsto rinkos rodikliai vystytojams suteikia argumentą, kad naujai pastatyti būstai turi paklausą. „Zimmerman/Volk Associates“ ir „W-ZHA“ 2025 metų pirmojo ketvirčio rinkos tyrime nustatyta, jog naujų gyvenamųjų būstų užimtumas miesto centre siekė 95 proc. ir daugiau. Tai reiškia, kad iš kiekvienų 100 tokių būstų buvo užimti mažiausiai 95, o laisvų liko ne daugiau nei penki. Tyrime atskirai įvertintas vidutinių pajamų būsto segmentas, apimantis namų ūkius, kurių pajamos sudaro nuo 80 iki 120 proc. rajono pajamų vidurkio: šio segmento vidutinė bazinė nuoma buvo 1 315 JAV dolerių per mėnesį.
95 proc. ir didesnis užimtumas apibūdina jau esamų naujų centro būstų padėtį 2025 metų pirmąjį ketvirtį, o 1 315 JAV dolerių suma yra bazinė mėnesio nuoma nurodytame 80–120 proc. pajamų intervalo segmente. Šie du rodikliai nėra viso Vičitos būsto fondo vidurkis ir neapibrėžia būsimų kainų. Vis dėlto jie svarbūs vertinant, kodėl vystytojai kalba apie tolesnius projektus: finansuotojams sprendžiant dėl paskolų svarbi ne tik statybų kaina, bet ir tai, ar jau pastatyti objektai randa gyventojų. Pateikta informacija neleidžia palyginti šio užimtumo su kitais Vičitos rajonais.
Per penkerius metus rinka galėtų įsisavinti iki 3 765 būstų
2025 metų miesto centro būsto rinkos prognozė numato, kad per artimiausius penkerius metus Vičitos centre rinka galėtų įsisavinti nuo 3 130 iki 3 765 naujų būstų. Perskaičiavus į vienus metus, prognozuojamas intervalas siekia nuo 626 iki 753 būstų kasmet. Tai yra rinkos prognozė, o ne patvirtintų statybų sąrašas ar miesto įsipareigojimas per konkretų laiką pastatyti būtent tokį skaičių. Vis dėlto prognozės viršutinė riba – 3 765 būstai per penkerius metus – yra reikšminga naujojo veiksmų plano fone, nes iki 2035 metų plane iškeltas daugiau nei 5 000 būstų tikslas.
Toje pačioje prognozėje nurodoma, kad prabangaus būsto nuomos kainos prasideda nuo 2 000 JAV dolerių per mėnesį. Ši pradinė suma yra 685 JAV doleriais didesnė už 1 315 JAV dolerių vidutinę bazinę nuomą vidutinių pajamų segmente, kurį nagrinėjo 2025 metų pirmojo ketvirčio rinkos tyrimas. Skirtumas rodo, kad prognozėje aptariami du skirtingi būsto segmentai, todėl jų kainų negalima laikyti vienu bendru Vičitos centro nuomos vidurkiu. Vystytojų argumentas dėl paskatų kyla būtent iš brangių projektų finansavimo sąlygų, o prognozė nurodo potencialų paklausos mastą, ne garantuotą būsimą užimtumą.
TIF potvarkiai priimti trims centro teritorijoms
Vičitos miesto taryba 2026 metų rugpjūčio 25 dieną priėmė oficialius potvarkius dėl 2027 metų TIF taikymo trijuose pertvarkos rajonuose: „Downtown SSMID“, „East Bank“ ir „Center City“. Miesto tarybos posėdžių dokumentai rodo, kad tai jau priimtas sprendimas dėl būsimų 2027 metų priemonių, o ne vien vystytojų prašymas tęsti paramą. Potvarkiai apima tris skirtingai pavadintas miesto centro teritorijas, todėl diskusija nėra apribota vienu statybų sklypu ar vienu daugiabučiu. Tačiau iš pateiktos informacijos negalima nustatyti, kokia konkreti pinigų suma bus skirta kiekvienam rajonui ar kokie konkretūs projektai bus finansuojami.
TIF veikimo principas nustato, kaip paskirstomas dėl projekto atsirandantis papildomas nekilnojamojo turto mokestis. Kanzaso valstijos ir Vičitos miesto taisyklėse numatyta, kad 70 proc. šio papildomo mokesčio nukreipiama į specialų fondą projekto infrastruktūrai ir viešosioms erdvėms finansuoti, o likę 30 proc. paskirstomi vietos valdžios institucijoms. Taigi 100 papildomo mokesčio vienetų būtų išskaidyti į 70 vienetų specialiajam fondui ir 30 vienetų vietos valdžiai. Ši schema paaiškina, kodėl TIF vystytojams aktualus statant brangius objektus: papildomo turto mokesčio dalis skiriama ne bendram tikslui, bet su projektu susijusiai infrastruktūrai ir viešosioms erdvėms.
Centre statomas 350 mln. JAV dolerių medicinos kompleksas
Vičitos centre 2026 metais toliau statomas „Wichita Biomedical Campus“ medicinos kompleksas. „Greater Wichita Partnership“ ir „The Wichita Eagle“ pateiktoje informacijoje jo vertė nurodoma 350 mln. JAV dolerių, pastatas turės aštuonis aukštus, o jo plotas sieks 350 000 kvadratinių pėdų, arba apie 32 500 kvadratinių metrų. Kompleksą planuojama atidaryti 2026 metų pabaigoje. Tai yra vienas stambiausių pateiktoje medžiagoje skaičiais apibrėžtų centro projektų: jo 350 mln. JAV dolerių vertė sudaro 17,5 proc. nuo 2 mlrd. JAV dolerių bendrų viešųjų ir privačių investicijų, nurodytų nuo 2010 metų.
Aštuonių aukštų ir maždaug 32 500 kvadratinių metrų komplekso atidarymas yra planuojamas, todėl jis negali būti laikomas jau įvykusiu 2026 metų rezultatu. Vis dėlto jo statybos tęstinumas rodo, kad miesto centre plėtojami ne tik gyvenamieji projektai. Tai svarbu vertinant bendrą investicijų apimtį, nes nuo 2010 metų suskaičiuoti 2 mlrd. JAV dolerių apima viešąsias ir privačias investicijas platesniame centro atnaujinimo procese. Pateikta medžiaga neapibrėžia, kokia šio medicinos komplekso finansavimo dalis būtų susijusi su TIF ar kitomis skatinimo priemonėmis.
Viešbutis ir atnaujintas istorinis daugiabutis
2026 metų liepos 30 dieną Vičitos merė Lily Wu kartu su miesto vadovais pradėjo „Wichita Tribute Hotel“ viešbučio statybas Delano ir „Ballpark“ rajone. Viešbučio įgyvendinimui buvo patvirtintas savivaldybės skatinimo paketas. Šis faktas svarbus dabartinei diskusijai, nes jis parodo, kad miesto finansinės priemonės 2026 metais buvo taikomos ne vien planavimo dokumentuose ar būsimų metų potvarkiuose, bet ir konkrečiai pradedamam viešbučio projektui. Liepos 30-osios ceremonija žymi statybų pradžią; pateiktoje informacijoje nenurodyta nei viešbučio vertė, nei kambarių skaičius, nei numatyta jo atidarymo data.
Kitas jau užbaigtas centro projektas – istorinis „Spaghetti Works Apartments“ daugiabutis. Bendrovė „Sunflower Development Group“ 2026 metų liepos 20 dieną pranešė, kad projektas sėkmingai užbaigtas ir parduotas, o atnaujinant pastatą naudotos miesto pertvarkos subsidijos. Šis atvejis skiriasi nuo liepos 30 dieną pradėto viešbučio ir nuo iki 2026 metų pabaigos planuojamo medicinos komplekso: daugiabutis jau atnaujintas ir parduotas. Kartu šie trys projektai – baigtas gyvenamasis pastatas, pradėtas viešbutis ir statomas medicinos kompleksas – rodo skirtingas Vičitos centro plėtros stadijas 2026 metais, kai tęsiama diskusija dėl paramos priemonių ateities.
Šaltiniai
Dažniausiai užduodami klausimai
Kokių finansinių skatinimo priemonių Vičitos centre reikalauja nekilnojamojo turto vystytojai?
Vystytojai teigia, kad finansuotojams yra svarbios mokestinės lengvatos ir subsidijos, tarp kurių išskiriamas mokesčių padidėjimo finansavimas TIF bei IRB priemonės. Be šių mechanizmų bankai ir kiti finansuotojai nėra linkę skolinti daugiabučių bei viešbučių statybai.
Koks yra numatytas Vičitos miesto centro plėtros būsto tikslas iki 2035 metų?
Iki 2035 metų Vičitos miesto centre numatoma įrengti daugiau nei 5 000 naujų gyvenamųjų būstų. Šis naujasis tikslas yra daugiau nei du su puse karto didesnis už būstų skaičių, pastatytą nuo 2010 iki 2026 metų.
Kaip veikia mokesčių padidėjimo finansavimo TIF sistema Vičitoje?
TIF sistema nustato, kad 70 proc. dėl projekto atsirandančio papildomo nekilnojamojo turto mokesčio yra nukreipiama į specialų fondą projekto infrastruktūrai ir viešosioms erdvėms finansuoti. Likę 30 proc. šio mokesčio yra paskirstomi vietos valdžios institucijoms.
