Vienas iš nemaloniausių scenarijų, kokį tik gali sugalvoti nekilnojamojo turto rinka – sumokate avansą, tą pačią dieną sužinote, kad bankas paskolos neduos, o pardavėjas tiesiog atsako: „pinigų negrąžinsiu”. Skaitytojo laiške aprašyta situacija – ne pavienis nesusipratimas, o vienas dažniausiai kartojamų scenarijų NT rinkoje, apie kurį forumuose ir bankų konsultacijų skiltyse klausiama nuolat. Bloga žinia – atsakymas priklauso nuo vieno žodžio sutartyje. Gera žinia – tas žodis dažniausiai lemia jūsų naudai.
Pirmas ir svarbiausias klausimas: ką jūs realiai pasirašėte?
Lietuvos teisėje avansas ir rankpinigiai – ne sinonimai, nors kalboje jie dažnai vartojami kaip vienas ir tas pats. Skirtumas nėra formalumas – jis lemia, ar pinigai jums grįžta, ar dingsta be pėdsakų.
Rankpinigiai, apibrėžti Civilinio kodekso 6.98 straipsnyje, atlieka dvigubą funkciją – jie ir dalis mokėjimo, ir sutarties įvykdymo garantas. Jei sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, rankpinigiai lieka pardavėjui. Jei kaltas pardavėjas – jis privalo grąžinti juos dvigubu dydžiu. Svarbi detalė, kurią dažnai pamiršta net patys sutarčių rengėjai: rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sandoriai, kuriems pagal įstatymą privaloma notarinė forma – o būtent tokia forma reikalinga nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai. Kitaip tariant, jei jūsų sumokėta suma buvo įvardyta kaip „rankpinigiai” preliminarioje, dar ne notarinėje sutartyje – yra rimtas pagrindas abejoti, ar toks pavadinimas apskritai teisiškai galioja.
Avansas – kitas dalykas. Tai tiesiog dalis būsimos pirkimo kainos, sumokėta iš anksto, be jokios „baudos” funkcijos. Bendra taisyklė – jei sandoris neįvyksta, avansas grąžinamas pirkėjui, nebent sutartyje aiškiai numatyta kitaip.
Kodėl banko atsisakymas – jūsų pusėje esantis argumentas
Čia slypi svarbiausias niuansas visai jūsų situacijai. Preliminariose sutartyse dažniausiai numatoma bauda arba negrąžinamas avansas tuo atveju, jei sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės. Klausimas, kurį reikia užduoti: ar banko sprendimas nesuteikti paskolos yra jūsų kaltė?
Praktikoje šis klausimas nėra vienareikšmis, ir būtent dėl to internetiniuose forumuose apie tai ginčijamasi metai iš metų. Dalis nuomonių teigia, kad jei jūs pasirašydami sutartį žinojote, jog pirksite su paskola, o vėliau paaiškėja, kad jūsų pajamos ar kredito istorija paskolos negarantuoja – tai vis dėlto jūsų rizikos sfera, ne pardavėjo problema. Kita vertus, jei sutartyje nebuvo aiškiai numatyta, kas nutinka konkrečiai tuo atveju, kai bankas atsisako finansuoti – tuomet situacija tampa daug palankesnė pirkėjui, nes negrąžinimo sąlyga, kurios sutartyje nėra, tiesiog negali būti pritaikyta jūsų nenaudai.
Yra ir dar vienas teisinis argumentas, kurį verta žinoti: jei sutartyje apskritai nebuvo numatyta jokia bauda ar sąlyga dėl avanso negrąžinimo, o sandoris neįvyko, pardavėjo atsisakymas grąžinti gautus pinigus gali būti vertinamas kaip nepagrįstas praturtėjimas – situacija, kai asmuo gauna naudą be teisinio pagrindo, ir tokiu atveju įstatymas reikalauja tą naudą grąžinti.
Ką daryti konkrečiai, žingsnis po žingsnio
Pirmiausia – susiraskite ir perskaitykite pačią sutartį, kurią pasirašėte. Ne tai, ką jums žodžiu sakė brokeris ar pardavėjas, o tikslų tekstą. Ieškokite trijų dalykų: ar suma pavadinta avansu ar rankpinigiais, ar yra sąlyga dėl banko finansavimo (ar ji apskritai paminėta), ir kokia numatyta atsakomybė, jei sandoris neįvyksta.
Antra – kreipkitės į pardavėją raštu, ne žodžiu. El. paštu ar registruotu laišku išdėstykite situaciją, pridėkite banko atsisakymo įrodymą (raštišką banko atsakymą, ne tik žodinį pokalbį) ir aiškiai paprašykite grąžinti sumą per konkretų terminą, pavyzdžiui, per 14 dienų. Rašytinis kreipimasis svarbus ne tik dėl mandagumo – jis tampa įrodymu, jei situacija pasieks teismą.
Trečia – jei pardavėjas ir toliau atsisako, verta pasikonsultuoti su advokatu ar teisininku, specializuojančiuose nekilnojamojo turto sandoriuose. Daugelis siūlo nemokamą pirminę konsultaciją, per kurią galima greitai išsiaiškinti, ar konkreti jūsų sutartis realiai suteikia teisę reikalauti grąžinimo.
Ketvirta – jei suma reikšminga, o pardavėjas nereaguoja, kelias veda į teismą. Nedidelėms sumoms (šiuo metu iki kelių tūkstančių eurų, priklausomai nuo konkrečios ribos) galima taikyti supaprastintą – vadinamąją dokumentinę – teismo proceso tvarką, kuri paprastai greitesnė ir pigesnė nei įprastas civilinis procesas.
Penkta – jei sandoryje dalyvavo NT brokeris ar agentūra, ir būtent jie patarė ar tarpininkavo tokiu būdu, kad pinigai buvo sumokėti be aiškios apsauginės sąlygos, verta atskirai įvertinti ir jų atsakomybę. Profesionalus tarpininkas turėjo įspėti apie tokią riziką iš anksto.
Pamoka ateičiai, net jei šįkart nepasiseks
Nemalonu tai pasakyti po fakto, bet vienas paprastas sakinys sutartyje būtų išsprendęs visą šią situaciją iš anksto: „jeigu bankas nesuteikia paskolos, avansas grąžinamas pirkėjui”. Toks punktas – standartinė, plačiai rekomenduojama apsaugos priemonė, kurią bet kuris atsakingas brokeris ar teisininkas turėtų pasiūlyti prieš pasirašant preliminarią sutartį, ir kurios nebuvimas dažniausiai ir sukelia tokias istorijas, kaip aprašėte.
Jei ateityje planuojate dar vieną pirkimą – prieš pasirašydami bet kokį dokumentą ir pervesdami bet kokią sumą, reikalaukite, kad tokia sąlyga būtų įrašyta juodu ant balto. Pardavėjas, kuris atsisako tokios sąlygos, tuo pačiu jums signalizuoja apie savo požiūrį į galimas problemas – ir tai savaime yra vertinga informacija dar prieš sumokant nė euro.
Šis straipsnis pateikia bendro pobūdžio informaciją, o ne konkretų teisinį patarimą – kiekvienos sutarties formuluotės skiriasi, todėl prieš imantis konkrečių veiksmų verta pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto sandorius išmanančiu teisininku ar advokatu.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar pardavėjas privalo grąžinti avansą, jei bankas nesuteikė paskolos nekilnojamojo turto pirkimui?
Avansas paprastai turi būti grąžintas pirkėjui, jei sandoris neįvyksta, nebent sutartyje yra aiškiai numatyta kitaip. Jei sutartyje tokios sąlygos nėra, pardavėjo atsisakymas grąžinti pinigus gali būti laikomas nepagrįstu praturtėjimu.
Kuo skiriasi avansas ir rankpinigiai pirkimo sutartyse?
Avansas yra tik būsimos kainos dalis be baudos funkcijos, o rankpinigiai veikia kaip sutarties įvykdymo garantas. Be to, rankpinigiais negali būti užtikrinamos preliminariosios ar notarinės formos reikalaujančios sutartys.
Ką daryti, jei sumokėtas avansas negrąžinamas po banko atsisakymo finansuoti sandorį?
Pirmiausia reikia atidžiai perskaityti pasirašytą sutartį ir ieškoti avanso sąlygų bei atsakomybės punktų. Tuomet reikėtų kreiptis į pardavėją raštu, pateikiant banko atsisakymo įrodymą, o nepavykus susitarti – kreiptis į teisininką ar teismą.
